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La retraite des pharmaciens

Notre activité nous amène à ne travailler qu’avec des pharmaciens, qui viennent de vendre (en général par notre intermédiaire) leur officine pour partir à la retraite.
Qu’observons-nous ?

Des retraites insuffisantes pour maintenir le train de vie.

Les retraites moyennes des pharmaciens (complémentaire incluse) se situent dans une fourchette de 1 500 à 2 000 euros/mois : il y a donc une grosse perte de pouvoir d’achat par rapport à la rémunération que retire un pharmacien de l’exploitation de son officine, une fois que les emprunts ont été remboursés.

Un changement de mode de construction patrimoniale.

Antérieurement, la cession de son officine par un pharmacien titulaire lui permettait de dégager un capital substantiel : ce capital lui permettait de générer, que ce soit par un investissement immobilier ou un investissement financier (assurance-vie) des revenus complémentaires.

Ce modèle de construction patrimoniale est remis en cause par une double incertitude :

  • la pharmacie sera-telle vendable ? (critère de taille, d’emplacement, de rentabilité),
  • si oui à quel prix ? (baisse de la valeur des fonds).

Organiser sa retraite, c’est donc déjà en amont, faire preuve de discernement et se positionner professionnellement sur des officines qui ont un avenir : ce n’est pas le cas pour tout le monde.
Il est donc de plus en plus indispensable, pour construire sa retraite, de faire un effort d’épargne à titre personnel et ne pas compter sur la seule revente de son officine.

L’épargne retraite financière :

Elle prend essentiellement deux formes : les contrats « loi Madelin » et les « P.E.R.P (Plan d’Epargne Retraite Populaire) » : ces produits sont articulés comme un contrat d’assurance-vie : épargne répartie entre « fonds euros » (capital garanti) et Unités de Comptes (potentiel de valorisation plus élevé mais risque de perte en capital). Doit-on et/ou peut-on prendre des risques pour son épargne retraite ? : chacun y répondra en fonction de son aversion au risque. Quoi qu’il en soit, dans un contexte de baisse du rendement des fonds euros (1.4/1.5% attendus pour 2017), la performance financière de ces solutions est médiocre.

Fonctionnement : la déductibilité fiscale des abondements de ces contrats, bien que plafonnée, constitue l’avantage majeur de ces solutions: Les versements sont déductibles des revenus TNS pour la loi Madelin, du revenu Global Imposable pour le P.E.R.P.

Le capital constitué, renforcé des intérêts et produits, est reversé sous forme de rente viagère au moment de faire valoir ses droits à la retraite. Les rentes versées sont soumises à L’Impôt sur le Revenu et aux cotisations sociales. Inconvénient : le capital est aliéné et indisponible : il n’est pas possible de le récupérer (sauf cas exceptionnels prévus par les textes) avant la conversion en rente.

Exemple chiffré : pour se constituer un capital de 100 000 euros (ayant un rendement ambitieux de 4%), il faut verser 670 euros/mois sur 10 ans, ou 190 euros/mois sur 20 ans. A partir d’un tel capital, l’ordre de grandeur de la rente perçue par un homme de 62 ans prenant sa retraite est d’environ 400 euros/mois (variable selon les options des contrats).

Conclusion : l’effort pour obtenir une prestation significative est important ; en cas de décès prématuré, un capital minimum peut être garanti aux ayant-droit sur option (mais ce n’est pas systématique) : recourir à ces solutions ne suffit pas face à la problématique.

L’épargne immobilière :

Elle constitue une solution intéressante, notamment parce qu’elle permet d’utiliser l’effet de levier du crédit, dans un contexte de taux bas.

Il s’agit de créer une rente venant compléter la pension de retraite, tout en créant un patrimoine transmissible ou cessible.

Nous travaillons en général sur trois types de solutions :

L’immobilier classique (ancien) ou de défiscalisation (PINEL) : la rentabilité est variable (2 à 4%, parfois plus), mais les revenus fonciers dégagés sont soumis à fiscalité à votre Taux Marginal d’Imposition et cotisations sociales : quand le titulaire est en exercice et notamment en nom propre ou SNC, c’est plus de la moitié de la rentabilité qui s’évapore, sans parler de carence ou vacance locative, des loyers impayés, et des soucis de gestion.

L’immobilier géré (LMNP ou LMP) : il s’agit d’investir dans des résidences (EHPAD, Résidences seniors, hôtelières d’affaires ou de tourisme, résidences étudiants). La gestion de votre bien est confiée via un bail commercial (9 à 11 ans en général) à un gestionnaire qui s’engage au versement d’un loyer, indexé. Les revenus sont imposés au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) : ce régime permet la comptabilisation et la déduction des amortissements du bien : il en résulte un résultat nul ou quasi nul pendant une dizaine d’année, jusqu’à vingt ans si l’on recourt à l’endettement, ce qui est évidemment conseillé. La rentabilité, de l’ordre de 3.5% est nette de fiscalité et sans aucun souci de gestion.

Exemple chiffré : Notre client a 52 ans et dispose d’un capital de 30 000 euros, d’une capacité d’épargne de 6 300 euros/an, avec un horizon de 12 ans, pour faire valoir ses droits à la retraite. La solution Madelin/PERP, avec un rendement « raisonnable de 3%, permet de se constituer un capital de 150 000 euros environ, se convertissant en une rente annuelle de 6 000 euros environ, imposable. Dans le cas d’un investissement LMNP (résidence seniors) de 230 000 euros environ, avec le même apport et le même effort d’épargne, il sera au terme propriétaire d’un bien immobilier de 230 000 euros (non revalorisé dans l’exemple) et percevra un loyer annuel de 9 000 euros (non indexé dans l’exemple), pas ou peu imposable à terme. Dans le cas du LMNP, grâce à ‘endettement et aux loyers perçus en cours de route, l’investisseur dispose d’un patrimoine immobilier tangible et d’une rente plus significative.

L’achat de Nue-Propriété d’un bien immobilier démembré temporairement : Tout bien immobilier peut faire l’objet d’un démembrement temporaire, distinguant la nue-propriété de l’usufruit. L’achat de la Nue-propriété , à crédit, d’un bien démembré pour une période de 15 ans par exemple, permet d’acquérir un bien à un prix décôté. Durant la période du démembrement, aucune perception de loyer, donc pas de fiscalité (ni taxe foncière, ni Impôt sur le revenu, ni ISF qui incombe à l’usufruitier ; en revanche imputation des intérêts sur les revenus fonciers de l’investisseur s’il en perçoit). Au terme de la période, l’usufruit rejoint la nue-propriété entre les mains de l’investisseur pour reconstituer la Pleine-Propriété, sans aucun frottement fiscal ou paiement de droits.

Exemple chiffré : Valeur du bien en Pleine- propriété : 200 000 euros ; achat à 45 ans de la Nue- propriété : 120 000 euros. Pas de loyer et aucune fiscalité pendant 15 ans : la rentabilité se dégage par l’extinction progressive de l’usufruit. A 60 ans, l’investisseur est propriétaire d’un bien de 200 000 euros (qui se sera normalement valorisé) et pourra l’occuper ou le louer en en percevant les loyers qui seront le complément de revenus recherchés.

Conclusion :

Face au vieillissement de la population, à la dégradation continue du rapport actifs/retraités, le système de retraite est en difficultés : les solutions inexorables sont l’allongement des périodes de cotisations, l’augmentation des cotisations, la baisse des prestations. Il revient à chacun de faire un effort d’épargne personnel pour assurer le confort de sa retraite et de sa fin de vie.

Comme praticiens du Conseil en Gestion de Patrimoine, nous avons évoqué différentes solutions courantes. Il n’y a pas de solution universelle, applicable à tous. Les solutions évoquées sont plus ou moins pertinentes en fonction des situations personnelles, familiales.

Il est de bonne gestion de combiner plusieurs des solutions évoquées : face à la complexité de ces produits et de leur fiscalité, il est souhaitable de se faire accompagner par un professionnel du Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant, qui apportera une plus -value complémentaire par sa capacité à mettre en œuvre une Ingénierie Patrimoniale (Création de SCI, SARL de famille) permettant l’optimisation de succession.

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